건물 및 상가 임대관리

건물 및 상가 임대관리

빌딩별 재원 파악 (수시) 임대가능 면적 최대 유지 건물관리카드 및 사업장관리대장 작성 관리 계약 및 재계약 1)임대료 산정 : 임대평수 × 평당 임대보증금 ☞주의: 항상 부가세는별도 *평당 임대보증금은 지역별, 층별 차등 결정(주변 임대시세 수시 파악) *임대 평수는 공유면적 포함. (특별한 경우 실평수 적용) ①보증금을 월세로, 월세를 보증금으로 전환시 *보증금⇒월세 : 월세 전환 보증금액 × 2%, 1.7%, 1.5%순으로 상황에 따라 적용 ex) 10,000,000× 2%, 1.7%, 1.5%= 200,000. 170,000. 150,000 *월세 ⇒ 보증금 : 보증금전환 월세금액 ÷ 1.5%, 1.7%, 2%순으로 적용. ex) 200,000÷ 1.5%, 1.7%, 2%= 13,333,333. 11,764,705. 10,000,000 ②보증금은 월세16개월 수준(30%)으로 유지.(월세가 많을수록 유리) 2)계약 기간 ①기본은 1년 ②장기 계약 가능 ~ 이 경우 금액은 매년 또는 2년마다 조절토록 특약 삽입.최장 20년을 초과할 수 없다 3)적정 임대평수 산정 ①1개 업체에 과다 임대일 경우 문제 발생 ⇒ 연체, 명도시 공실과다. ②소규모 임대일 경우 관리에 불편. 4)임대 업종 선택 ①법적 건물용도에 적합한 업체 선택 ②건물용도가 맞지 않을 경우 용도 변경토록(비용은 재단 부담) ③임대 기피 업종(정신과 병원, 술집, 주류판매 음식점등) ④업종 선택시 건물의 특성을 고려 기존 임차인과 조화를 이룰 수 있도록 선택 5)임대시 건물 수선 ①임대를 위한 기본적 전기, 페인트, 및 칸막이 공사 가능. ②임대후 임대면적 내부에서 발생하는 제반 수선 및 보수 비용은 입주자 부담(특히 소방, 전기 관련) 6)계약시 유의사항 ①건물관리 규정 숙지 ②임대만료후 원상복구 조건 숙지 ⇒ 필요경비 및 시설비 문제 해결 ③전대 금지, 보증금의 저당 및 담보제공 금지 ④미수금 발생시 연체료 부과(예: 월5%) 강조 ⑤외부 간판 부착시 반드시 사전 승인.(옥외 광고물등관리법 적용) ⑥권리금, 시설비, 이주비용 청구 불가. ⑦내부 전기공사시 사전 승인, 사후 감독.(화재 사고의 37.1%가 전기) ⑧개인 사업자 ~ 주민등록등본,사업자등록증. 법인 ~ 사업자등록증(또는 법인등기부 등본) 징구 7)재계약시 ①만료 1개월전에 사전 통보 ②임대료 인상은 연초 사업계획에 따라 계획성 있게 실행.(물가 변동 및 특이사항 발생시 증감) ③재계약기간 ~ 기본 1년. 최장 10년까지 가능(법적 가능 기간) ④전세권 또는 근저당이 설정된 경우 변경 등기 8)계약서 보전 조치(문제 발생 예상 업체) ①계약서 공증 ②화해조서 임대료 및 관리비 수금 1)관리비의 성격 ①관리비는 실비 정산 또는 월 일정액을 정하여 입주사와 계약하는 방법이 있으나 어느 방식이든 실비정산의 개념이 더 뚜렷 ②건물관리의 편의상 실비정산보다는 월일정액을 책정하여 계약체결하는 것이 관리상 편리 ③인건비, 용역비, 제세공과금(보험료, 교통유발부담금, 환경개선부담금, 제세금), 사용료(전기,상하수도,가스,냉난방,오물수거,소독,수선유지)등이 포함된 것 2)임대료 수금 ①기일 엄수(월말 또는 월초) ②현금 수금 원칙(어음 및 가계수표 수금 제한) ③계약 첫달의 경우와 마지막달의 경우 일할 계산 ④연체료 부과 : 1,2개월 연체 → 월임대료의 5%씩 매달 부과, 3개월 이후부터는 총금액의 5% 부과.(연25% 초과 불가) ⑤입주기간이 정해졌드라도 실 입주가 지연될 경우 → 실입주일로 부터 임대료 적용. 지연된 부분은 따로 협의하여 징수 임차인 관리 1)임대료 연체 관리 ①1개월 미납자 : 전화독려 및 납부기한 약속 ②2개월 미납자 : 독촉장 발송 ③3개월 미납자 : 내용 증명( 명도 경고, 계약 갱신 불가) 발부 ④4개월 미납자 : 자진 명도 요구 문서 발송(불응시 임차인 부담으로 명도 진행 사실 통보) ⑤5개월 미납자 : 명도 소송으뢰 ☞단, 임대보증금이 충분할 경우 즉, 계약기간까지의 연체금액을 충당하고도 명도비용에 여유가 있을경우 ④,⑤항은 계약기간 만료시점으로 연기 2)임차인 단속 계약내용에 위반하는 행위가 있을 때는 즉각적인 조치가 있어야 한다. (업종 변경, 변태 영업, 무단숙박 행위, 동의없는 전대차 계약 등) 임대차의 종료 1)기간의 만료 2)해지의 통보 ①임대차 기간이 정하여 있는 경우, 기간의 만료함으로써 임대차 종료. ☞기간 만료후 임차인이 계속하여 임차물을 사용.수익하고 있는 경우 ~ 임대인이 상당기간안에 이의제기하지 아니하면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 다만, 이 경우 존속기간 만은 전 임대차의 그것과 동일한 것으로 되지 않으며 기간의 약정이 없는 것으로 본다.(대법원 판례 1966.10.25 선고66다1467판결) 따라서 언제든지 해지통고 가능. ②임대차의 존속기간이 정하여 있지 않는 경우, 당사자는 언제든지 계약해지 통고할 수 있고 ☞이때 상대방이 이 통고를 받은날로 부터 일정기간이 경과함으로써 효력발생. *임대인이 해지통보 6개월 경과후 *임차인이 해지통보 1개월 경과후 ※계약의 해지 사유 일정한 사유가 있을 때에는 기간의 약정에도 불구하고 해지 할 수 있다 ①임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 할 때 ②임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 아니하고 멸실한 경우에 그 잔존부분으로는 임차의 목적을 달성할 수 없을 때 ③임차인이 임대인의 동의없이 제삼자에게 임차권을 양도하거나 임대한 때 ④차임을 연체한 때 ⑤그 밖의 당사자 일방의 채무 불이행이 있는 때 명도시 유의 사항 1)연체 임대료 유무 파악 2)어음.수표 수취 유무 파악(만기일 이전 명도 불가 또는 어음금액 만큼 보증금 유보) 3)제세공과(전기, 수도, 기타) 비용 확인 4)간판 및 칸막이 등 원상복구 이행여부 확인 5)영업허가(업종 폐쇠신고) 유무 확인 (차후 임차인의 불이익 방지) 6)전세권,근저당 설정 또는 공증증서 유무 확인