자기 돈 70% 갖고 투자 나서야

자기 돈 70% 갖고 투자 나서야 상가 시장의 호재와 악재 고액권 발행되면 유리할 듯…상업용 건물에 대한 과표 현실화도 변수 새해 상가투자 전략 ①

▶전문가들은 새해에는 개발 호재를 지닌 상가를 골라서 투자에 나서야 한다고 말한다. 새해 상가투자 시장은 다양한 변수들로 둘러싸여 있다. 2007년에 시중 유동자금의 새로운 투자처로 상가가 크게 부각됐었던 게 사실. 하지만 새해에도 이 같은 추세가 계속될 것인지는 예측할 수 없다. 그렇다면 새해 상가투자를 어떻게 해야 할까? 올해는 주택 규제정책과 공급 확대로 주택 시장에 대한 자금 유입이 한풀 꺾인 모습이다. 반면 시중 유동자금의 새로운 유입처로 상가에 대한 기대가 컸던 것도 사실. 하지만 예상만큼 큰 자금이 유입되지는 못했다. 지역적 수요가 뒷받침되는 오피스텔이나, 개발 호재가 풍부한 일부 상가 상품에 대한 선별적 투자만 있었다. 상가투자에 돈이 몰리지 않은 것은 실물경기가 활성화되지 못했다는 게 가장 큰 이유일 것이다. 그럼 내년에는 어떻게 될 것인가. 상가투자 시장의 다양한 변수들을 통해 2008년 상가투자 시장을 예측해보자. 크게 긍정적 요소와 부정적 요소, 그리고 긍정과 부정이 혼합된 혼재요소 같은 세 가지 요인이 새해에 작용할 전망이다. 우선 내년 상가시장을 밝게 하는 긍정적 요소를 살펴보자. 우선 아파트 분양가 상한제를 비롯한 주택시장 규제정책이 지속될 것이란 전망이다. 부동산 전문가들은 대체로 새 정부의 등장에도 불구하고 부동산 정책의 큰 틀을 바꾸기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 특히 분양가 상한제를 통해 기존 아파트 시세보다 싸게 아파트를 공급하는 제도는 투기자금의 유입을 막을 것으로 분석하고 있다. 둘째, 2009년에 한국은행에서 고액권 발행을 확정했다는 점이다. 이를 통한 긍정적 인플레이션도 기대되고 있다. 이미 한은은 10만원권과 5만원권의 고액권 발행을 결정했는데, 이는 상가투자 측면에서 보면 호재다. 고가 상품 및 서비스의 등장으로, 1인당 상품 매출이 올라갈 수 있는 효과를 지니고 있어서다. 상가 기준시가 8% 오를 전망 마지막으로 부동산개발업법 제도의 시행으로 인한 상가 공급량의 감소도 한몫을 할 전망이다. 올 11월 18일부터 연면적 2000㎡(연간 5000㎡) 이상의 건물을 지어 분양하거나, 혹은 3000㎡(연간 1만㎡) 이상 토지를 개발해 분양 또는 임대시에는 소재지 시·도지사에게 부동산개발업 등록을 의무적으로 해야 한다. 또 부동산개발업 등록을 하려면 자본금 5억원(개인은 영업용 자산평가액 10억원) 이상, 부동산개발 전문인력 2인 이상, 33㎡ 이상의 사무실을 확보해야 한다. 상가 개발업체에 대한 조건이 까다로워졌다는 얘기다. 이러한 신규 상가시장 진입에 대한 장벽으로 다소나마 상가 공급이 일정부분 감소될 것으로 보인다. 이는 기존 상가 입장에서 보면 호재다. 새해 상가투자 시장을 어둡게 하는 부정적 요소도 물론 있다. 가장 먼저 떠오르는 요인은 고유가 파장으로 인한 원가상승 및 경기위축이다. 배럴당 100달러 고지를 오르락내리락하고 있는 유가로 인해 원자재값 폭등과 물류비 증가는 이미 예고됐다. 대선 공약으로 등장한 양도세 규제 완화와 상가 기준시가 인상도 악재다. 새 정부가 최소한 1가구 1주택에 대한 양도소득세 감면 내지는 면제 조치를 하면, ‘부동산 투자=주택’이라는 등식이 다시 살아날 수밖에 없다. 이는 당연히 상가투자 위축으로 이어질 수밖에 없다. 상가에 대한 세제도 부정적 요인이다. 수도권과 5대 광역시를 중심으로 상업용 건물 기준시가가 2008년에는 8.0% 인상될 전망이다. 이는 아파트(시세의 약 80%)와 골프회원권(90%) 등에 대한 과표수준과 비교해 낮은 상가 과표를 현실화하려는 조치다. 그동안 세금 측면에서 유리했던 상가 장점이 하나 둘 없어지고 있는 셈이다. 이번에는 긍정과 부정이 혼재되어 있는 요소들을 알아보자. 우선 주식, 펀드시장의 활황 여부가 바로 그것이다. 2008년에 5%의 경제성장률 전망이 나오면서, 코스피 목표치로 2500포인트를 내다보는 증권사의 장밋빛 전망이 나오고 있다. 그런데 주식시장은 상가시장과 복합적인 관계다. 주식시장 활황이 상가투자 시장에도 체감적으로 느껴지려면 상당한 시간이 걸린다. 단기적으로, 주식활황은 상가투자시장에 대한 자금 유입 면에서 악재다. 하지만 중장기적으로 보면 주식시장 활황은 소비증가와 연결되기에, 긍정적 요인으로 작용하게 된다. 금리인상 기조와 주택대출금리 인상도 ‘혼재 요인’이다. 시중 자금이 주식시장으로 옮겨지는 현상에 따라 은행들은 예금 자금의 급속한 이탈을 겪고 있다. 부족한 대출자금 재원을 마련하기 위해 최근 예금금리도 상승하고 있다. 대출금리도 상승하고 있다. 신한은행의 경우 주택대출 최고 금리는 2004년 11월 5.46%였지만 2007년 11월 현재 7.78%로 무려 2.32%포인트나 높아지고 있다. 이에 따라 일부에서는 대출을 통한 주택 구입을 피하는 현상이 나타나고 있다. 주택보다는 상가를 통한 투자에 나서겠다는 투자자들의 안목 변화도 보인다. 물론 상가시장에서도 대출금리 인상은 부정적 요인이다. 임대료 수익이 약한 상가시장에서 투자심리 위축을 초래할 수 있어서다. 지금까지 내년 상가투자 시장에 관한 외부 요인의 변화를 살펴봤다. 여기에서 알 수 있듯 2008년 상가투자 환경은 잿빛도, 장밋빛도 아니다. 복합적이란 얘기다. 이런 혼돈과 호재와 악재가 혼재하고 있는 상가투자 시장에서 살아남으려면 어떻게 해야 할까? 2008년 상가투자는 철저하게 선택과 선별을 전제로 해야 한다. 외부 환경에 대응하고 성공적인 상가투자를 하려면, 자기자본 확보 비율의 증가, 임대 완료 상가에 대한 선별적 접근, 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 한 투자, 개발 호재에 연관된 지역상권 파악 같은 요인을 철저하게 검토해야 한다. 개발 재료 많은 지역 골라 투자 먼저 상가 투자시에는 투자비 중에서 자기자본 비율을 70% 이상 확보할 필요가 있다. 금리인상 기조 때문이다. 조달금리가 발생되는 차입자본에 지나치게 의존하는 것은 위험하다. 이런 위험에서 탈피해야 자금 유동성 악화를 방지할 수 있다. 임대를 이미 완료한 상가에 대해서만 선별적으로 투자할 필요도 있다. 현재 내수 경기의 혼돈 상황에서 임차 자체를 막연히 낙관적으로만 보는 것은 금물이다. 안정적인 임대수익을 추구하려면 투자 전이나 혹은 투자시에 임대조건이 완료된 활황상가만을 선별적으로 검토해야 한다. 개발호재를 지닌 지역 중심으로 선별 투자를 해야 한다. 전방위적으로 상가시장을 낙관할 수 없는 게 지금의 시장환경이다. 이에 따라 강력한 개발호재가 있는 특정 지역을 중심으로 접근해야 한다. 주거 쾌적성이 높아지는 인구집중형 개발호재 지역, 교통인프라 확충에 의해 유동접근성이 개선되는 지역, 기업 수요 증가에 따른 상주인구 증가라는 요인을 지닌 오피스 중심형 개발호재 지역, 상대적 낙후지역이지만 재개발 가치평가에 의한 지역적 호재를 지닌 지역 같은 곳만 골라서 투자해야 한다. 주거 쾌적성이 높아지는 인구집중형 개발호재 지역의 경우 강북구 번동의 드림랜드 공원화 지역이나 용산 공원화 사업지역이 거론될 수 있다. 주택의 대량 공급에 따른 택지개발지구의 경우 녹지비율 증가도 상대적으로 높다. 이에 따라 지역의 주거선호도가 높아지면, 자연히 상권 형성 시기도 빨라진다. 교통인프라 확충에 의한 접근성이 좋은 지역의 경우 9호선 개통효과를 기대할 수 있는 지역이 돋보인다. 신분당선 같은 환승역 중심도 호재 지역으로 부각될 수 있다. 수도권 중심의 경전철 개통효과를 기대하는 지역도 검토할 만하다. 이때 조심할 게 있다. 이른바 ‘빨대효과’다. 교통개선 효과로 인해, 상대적으로 접근이 어려웠던 더 큰 상권으로 사람들이 달려갈 수 있다. 사람이 빠져나갈 수 있는 상권은 피해야 한다. 기업 수요 증가에 따른 상주인구 증가 지역은 삼성타운으로 대표되는 서울 강남역 같은 곳이다. 서울 상암동 DMC(디지털 미디어 시티)나 기업도시 육성에 따른 기업 이전 지역도 관심지역이다. 하지만 사전에 입주완료 시점, 상주인구 및 유발인구에 대한 검토를 충분히 해야 한다. 상대적으로 낙후된 곳이지만 가치 재평가 지역은 도심 재생 사업지역을 중심으로 검토해야 한다. 뉴타운으로 거론되는 은평 상권이 그렇다. 상대적으로 저평가됐던 강북이나 과거 지역 상권을 담당했던 재래시장 재건축 사업에도 관심을 가질 만하다.