시세 차익에 임대수입 ‘짭짤’

시세 차익에 임대수입 ‘짭짤’ 양도세와 종부세 피할 수 있어 … 다주택 보유자들 틈새 투자처로 유망

지난해 11월 서울 노원구 상계동에 있는 소형 아파트 여섯 채를 마련해 주택 임대사업을 시작한 대기업 임원 출신의 K씨(54). 그는 요즘 웃음이 절로 나온다. 올 들어 노원구 일대 전세 값이 뛰면서 임대수익률이 연 1.5%가량 올랐기 때문이다. 게다가 매매가 또한 크게 올라 향후 시세 차익까지 얻을 수 있게 됐다. K씨는 “연 8%대의 안정적인 임대 수입은 물론 상당한 시세 차익까지 손에 쥘 수 있게 됐다”며 “소형 집값이 저평가된 지역을 찾아 두세 채를 더 매입할 생각”이라고 말했다. 주택 임대사업이 새 부동산 틈새 투자처로 떠오르고 있다. 매달 짭짤한 임대 수입을 올리면서 일정 요건을 갖춰 임대사업자로 등록하면 양도소득세 중과와 종합부동산세도 피할 수 있기 때문이다. 요즘처럼 소형 아파트와 빌라 전세 값이 오를 때 임대사업은 잘만 하면 일거양득의 효과를 볼 수 있다. 전세 값 상승으로 매달 은행 금리보다 높은 월 6∼8%의 임대 수입을 기대할 수 있는 데다 세제 혜택까지 누릴 수 있어서다. 곽창석 나비에셋 대표는 “연 7% 안팎의 임대수익률이 그리 큰 편은 아니지만 예전처럼 큰 폭의 시세 차익을 기대하기 힘든 상황에서 주택 임대사업은 매력적인 투자처”라고 말했다. 20~30대 전문직 종사자를 비롯한 독신가구가 늘고 재개발 사업이 진행되면서 이주 수요가 증가해 소형 주택의 전·월세가 꾸준히 늘어날 것이라는 전망이 주택 임대사업 시장에서 호재다. 게다가 매입한 주택이 개발 호재를 안고 있을 경우 향후 집값 상승에 따른 시세 차익이라는 덤까지 얻을 수 있다. 이런 분위기를 타고 임대사업 목적으로 서울 강북권과 경기도 의정부·동두천·남양주·고양·광명시, 일산신도시 등 전세가율(매매가 대비 전세가)이 높은 지역을 중심으로 소형 주택을 매입하려는 투자자들이 늘고 있다. 고양시 덕양구 행신동 로얄공인 관계자는 “요즘 급매물을 한 가구씩 사 모아 다섯 가구가 되면 임대사업을 하려는 사람이 많다”고 전했다. 시중은행 부동산PB 사업부에 따르면 최근 10억원 안팎의 여윳돈을 가진 자산가들을 중심으로 임대사업에 대한 투자 문의가 늘고 있다. 김은정 신한은행 분당PB 팀장은 “서울 강남 재건축아파트 한 채를 살 돈이면 강북의 소형 아파트 다섯 채를 전세나 월세를 끼고 살 수 있다”며 “재건축 아파트 값이 하락세를 보이면서 투자자들의 관심이 강북권과 인근 수도권의 소형 주택 쪽으로 점차 옮겨가고 있다”고 밝혔다. 하지만 주택 임대사업이라고 해서 모두 돈을 버는 것은 아니다. 임차 수요자를 확보하기 위해 목표를 분명히 해야 한다. 임대 종류와 타깃을 결정한 뒤 지역 및 위치를 잘 골라 그에 맞게 설계해야 투자에 성공할 수 있다. 또 까다로운 조건을 충족해야 세금 감면 등의 혜택을 받을 수 있다는 점도 알아야 한다. 최소 5년 이상 주택 임대사업을 유지해야 하기 때문에 섣부른 투자는 삼가야 한다고 전문가들은 조언한다. ◇주택 임대사업 시작하려면= 주택 임대사업을 하려면 일단 주택이 다섯 채 이상 있어야 한다. 주택의 종류나 면적·지역·가격은 관계없다. 기존 주택을 사거나 직접 다세대주택 등을 지어도 된다. 주택이 다섯 채 이상이라면 거주지 시·군·구청에 가서 주택 임대사업자 등록 신청을 한다. 그 다음 임대차 계약을 하고 거주지 세무서에 가서 사업자 신고·등록 및 임대신고를 하면 된다. 임대 소득은 종합소득세에 합산해 신고·납부하면 된다. 박정현 세무사는 “거주지 행정관청에 하는 임대주택사업 등록 외에 관할 세무서에 사업자 신고를 하면 나중에 양도세 감면 등 혜택을 받을 수 있다”고 말했다. 임대사업자 신고는 임대사업을 시작한 지 20일 이내 거주지 세무서에 하면 된다. 원칙적으로 각 아파트 소재지 관할 세무서에 신고해야 한다. 그러면 면세사업자로 사업자등록증을 받는다. 주택 임대사업자로 등록하면 다양한 세제 혜택이 주어진다. 우선 전용면적 40~85㎡ 이하 주택이 2채 이상 있다면 해당 주택은 재산세가 최대 50% 감면된다. 40㎡ 이하 주택 2채 이상을 5년이 넘도록 임대하면 재산세도 면제받는다. 또 전용면적 60㎡ 이하인 경우 2채 이상을 5년 이상 임대하면 취득·등록세가 전액 면제된다. 반드시 주택 취득일 또는 잔금일 이전에 임대사업자로 등록해야 하고, 등록 후 30일 안에 세금 감면 신청을 하면 취득·등록세를 감면 받을 수 있다. 양도세와 종부세 면제 혜택을 받으려면 요건이 까다롭다. ▶동일 시·군 ▶전용면적 85㎡ 이하 ▶공시가격 3억원 이하 ▶5채 이상 보유 ▶10년 장기임대 등의 조건을 모두 갖춰야 한다. 이 경우 주택 임대사업자가 보유한 임대주택은 종부세 합산과세(6억원 초과) 대상에서 빠져 종부세를 내지 않아도 되는 것이다. 팔 때도 1가구 3주택 이상 보유자에게 적용되는 양도세 60% 중과를 피할 수 있다. 양도세 비과세 요건(3년 보유, 단 서울 전역과 과천·수도권 5개 신도시의 경우 2년 거주 추가)을 채우지 못한 1가구 1주택자와 마찬가지로 양도세율이 9~36%만 적용되는 것이다. 마철현 세무사는 “합법적인 테두리 안에서 다주택을 보유하면서 세제 혜택도 노릴 수 있다”며 “주택 임대사업은 다주택 보유자들에게는 틈새 투자처로 손색이 없다”고 말했다. 주택 임대사업은 현재 다주택 또는 고급주택 소유자가 종부세를 피해갈 수 있는 유일한 수단이라는 얘기다.

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조철현 중앙일보 조인스랜드 기자 (choch@joongang.co.kr)	[940호] 2008.06.02 입력