Q미국 캘리포니아에 있는 대학으로 아들을 유학 보냈습니다. 집값에 해당하는 금액을 국내 은행에 예치했을 때 나오는 이자보다 더 많이 임차료를 내고 있습니다. 미국 부동산 가격이 내린 상태니 지금 미국 집을 사 두면 임차료도 절약하고 향후 투자이익도 노릴 수 있을 것 같습니다. 하지만 막상 해외의 주택을 구입하려고 하니 가격이 더 떨어지지 않을지 불안하고 상황을 잘 몰라 막연한 두려움이 듭니다. 미국의 부동산에 투자할 때 주의할 점은 무엇입니까.
A세계 금융위기를 겪으면서 부동산 가격이 폭락하고 환율이 폭등해 해외 부동산 투자는 일반투자자들에게 점점 잊혀져 갔습니다. 하지만 최근 기획재정부 자료를 보면 발 빠른 투자자가 소리 소문 없이 적극적으로 투자에 나서고 있음을 알 수 있습니다. 2008년 말 세계 금융위기로 투자가 거의 이뤄지지 않았지만 올해 8월 해외 부동산 투자가 활발했던 2007년 대비 60% 수준까지 투자가 회복됐습니다. 특히 올 1분기를 지나며 투자가 급격히 늘어난 모습입니다.
해외 부동산 투자는 국내 부동산 투자와 달리 환율이라는 변수를 고려해야 한다. 투자 수익은 현지 부동산 가격의 변동과 환율 변동에 따라 결정됩니다. 예를 들어 40만 달러에 주택을 구입해 32만 달러에 매각하더라도 구입 시와 매각 시의 환율이 각각 960원, 1300원이라면 결과적으로 3200만원의 이익이 발생한 것입니다. 즉, 환율이 낮을 때 사 환율이 높을 때 팔면 가장 큰 수익을 얻을 수 있습니다.
하지만 적정 환율이 얼마인지 아무도 모르기 때문에 투자 시기와 관련해 고민하게 됩니다. 환율이 충분히 낮아질 때까지 기다릴 수도 있지만 그 기간에 현지 부동산 가격도 상승할 가능성이 크기 때문에 환율과 현지 부동산 가격 사이에서 최적의 투자 시점을 결정해야 합니다.
기획재정부 발표에 따르면 지난 3월 이후 해외 부동산 투자가 급격히 늘었습니다. 이 시기의 원-달러 환율은 1130원 선으로 금융위기 이후 처음으로 1100원대 초반으로 내렸습니다. 여기서 투자자들의 심리적 기대선이 1100원 초반임을 알 수 있습니다. 달러당 1000원 정도가 적정 환율이라고 생각하더라도 현재 미국의 주택 가격이 10% 이상 저렴하다는 판단에서 투자에 나서고 있는 것입니다.
미국의 부동산은 잘 알려진 대로 정점 대비 30% 이상 하락했습니다. 하지만 최근 케이스-실러 주택가격 지수의 전년 대비 및 전 분기 대비 주택가격 변동률이 플러스를 기록해 추가적인 하락 가능성은 작아 보입니다. 그럼에도 많은 주택이 은행에 압류된 상태고 경제 상황도 불확실한 데다 환율 하락이 전망되기 때문에 단기적 시세 차익을 기대하는 투자는 지양해야 합니다. 실거주 목적이거나 5년 이상의 장기 투자를 생각한다면 지금이 저가 매수할 기회일 수 있습니다.
또 미국은 남한 면적의 100배에 달하는 넓은 나라이기 때문에 부동산 시장 역시 지역에 따라 큰 편차를 보입니다. 디트로이트나 플로리다처럼 하락에서 벗어나지 못하는 지역이 있는가 하면 뉴욕, 워싱턴, 로스앤젤레스, 샌프란시스코 등 이미 가격이 상승세로 돌아선 지역도 있습니다. 투자 지역 선정에 각별한 주의가 요구되는 이유입니다.
