감정평가법 3가지 (원가법, 비교법, 수익환원법)

제10조 (평가방식의 적용) ①평가는 대상물건의 성격, 평가목적 또는 평가조건에 따라 다음 각호의 방식중 이 규칙에서 정한 가장 적정한 방식에 의하되, 그 방식으로 구한 가격 또는 임료(이하 "가격등"이라 한다)를 다른 방식으로 구한 가격등과 비교하여 그 합리성을 검토함을 원칙으로 한다.

1. 원가방식 : 비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

2. 비교방식 : 시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

3. 수익방식 : 수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

②이 규칙에서 정하는 방식으로 평가하는 경우 평가가 크게 부적정하게 될 요인이 있는 때에는 적정하다고 판단되는 다른 방식으로 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그 이유를 기재하여야 한다.

[전문개정 2003.8.14]
 
 
 제11조 (감가수정방법) ①감가수정을 할 때에는 내용연수를 표준으로 한 정액법·정률법 또는 상환기금법중에서 대상물건에 적정한 방법에 따라 하여야 한다.

②제1항의 방법에 의하여 산출된 대상물건의 감가누계액이 적정하지 아니할 때에는 관찰감가법 등 다른 방법을 적용할 수 있다. <개정 2003.8.14>

③제1항의 내용연수는 경제적 내용연수로 한다.
 
 
 제12조 (환원방법) 수익환원법에 의한 수익가격은 직접환원법 또는 할인현금수지분석법 중에서 대상물건에 가장 적정한 방법을 선택하여 순수익 또는 미래의 현금흐름을 적정한 율로 환원 또는 할인하여 결정한다. <개정 2003.8.14>
 
 
 제13조 삭제 <2003.8.14>
 
 
 제14조 삭제 <2003.8.14>
 
 
 제15조 (일괄평가·구분평가·부분평가) ①평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다.

②1개의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 평가할 수 있다. 이 경우 감정평가서에 그 내용을 기재하여야 한다.

③일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부는 평가하지 아니함을 원칙으로 한다. 다만, 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 특수한 목적 또는 합리적인 조건이 수반되는 경우에는 그러하지 아니하다.
 
 
 제16조 (동산의 평가) 상품·원재료·반제품·재공품·제품·생산품 및 기타 동산의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법에 의하되, 본래의 용도로서 효용가치가 없는 동산은 해체처분가격으로 평가할 수 있다. <개정 2003.8.14>
 
 
 제17조 (토지의 평가) ①토지의 평가에 있어서는 평가대상토지와 용도지역·이용상황·지목·주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률·생산자물가상승률 및 기타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다. 이 경우 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하여야 한다. <개정 2003.8.14>

②지가공시후 인근지역의 표준지가 용도변경이나 형질변경 등으로 표준지로 선정하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권내의 유사지역 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다.

③삭제 <2003.8.14>

④제1항의 규정에 의한 지가변동률은 국토의계획및이용에관한법률 제125조의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사·발표하는 평가대상토지가 소재하는 시·군·구의 동일 용도지역의 지가변동률로 한다. 다만, 동일 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적정하지 아니하다고 판단되는 경우에는 이용상황별 지가변동률 또는 당해 시·군·구의 평균지가변동률을 적용할 수 있다. <개정 2003.8.14>

⑤제1항의 규정에 의한 생산자물가상승률은 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 의하여 산정된 비율로 한다. <개정 2003.8.14>

⑥제1항 전단의 규정에 의한 기타사항은 지가변동에 영향을 미치는 다음 각호 사항으로 한다. <개정 2003.8.14>

1. 관계법령에 의한 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제

2. 도시관리계획의 결정·변경 또는 도시계획사업의 시행

3. 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비

4. 토지의 형질변경이나 지목의 변경

5. 토지개량비 등 유익비의 지출

6. 은행 등 금융기관의 이자율의 변동

7. 기타 지가에 영향을 미치는 요인 등
 
 
 제18조 (건물의 평가) 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다. <개정 2003.8.14>
 
 
 제19조 (건물과 토지의 일괄평가 등) ①제15조제1항 단서의 규정에 의하여 건물과 토지를 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의한다. 이 경우 그 평가가격은 합리적인 기준에 따라 건물가격과 토지가격으로 구분하여 표시할 수 있다.

②제15조제1항 단서의 규정에 의하여 집합건물의소유및관리에관한법률에 의한 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 평가하는 경우에는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 원가법 또는 수익환원법에 의할 수 있다.

[전문개정 2003.8.14] 
제29조 (기타 무형고정자산의 평가) ①영업권의 평가는 수익환원법에 의한다. 다만, 수익환원법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 원가법에 의할 수 있다. <개정 2003.8.14>

②특허권·실용신안권·의장권·상표권·저작권·전용측선이용권 기타 무형고정자산의 평가는 영업권의 평가방법을 준용하여 행하거나 영업권의 평가에 포함하여 행할 수 있다.

③삭제 <2003.8.14>
 
 
 제30조 (임료의 평가) ①임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만, 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다.

②제1항의 규정에 의하여 임료를 평가하는 경우에는 대상물건에 대한 계약내용을 고려하여야 한다. <신설 2003.8.14>
 
제33조 (조언·정보 등의 제공) ①감정평가업자가 지가공시및토지등의평가에관한법률 제20조제1항제5호의3의 규정에 의한 토지등의 이용 및 개발 등에 대한 조언이나 정보 등의 제공(이하 "정보제공등"이라 한다)에 관한 업무를 행하는 경우에는 다음 각호의 사항을 고려하여야 한다.

1. 정보제공등의 목적

2. 정보제공등의 업무범위

3. 대상물건 및 자료수집의 범위

4. 정보제공등의 의뢰조건 및 시점

②정보제공등과 관련한 모든 분석은 합리적이어야 하며 객관적인 자료에 근거하여야 한다.

[전문개정 2003.8.14]