[부동산] 개발 재료 많은 역세권이 블루칩

[부동산] 개발 재료 많은 역세권이 블루칩 상가 투자 기법 입체분석 … 9호선 당산역·흑석역 주변지역 등 유망

상가는 주택시장 못지 않게 양극화가 심한 상품이다. 요즘 상가 투자에 관심을 갖는 사람이 부쩍 늘고 있다. 각종 부동산 규제로 주택과 토지의 투자 매력이 많이 떨어지면서 투자 걸림돌이 적은 상가시장으로 눈을 돌리는 투자자가 많아진 것이다. 그렇다면 투자해볼 만한 상가는 어떤 게 있을까. 전문가들은 올 하반기 투자 관심지역으로 유동인구가 풍부한 도심지 역세권 근린상가와 고정 수요를 배후로 둔 단지 내 상가, 그리고 대규모 택지개발지구 안에 있는 근린상가를 꼽는다. ◇신설 역세권 주변 상가 노려볼 만= 부동산 투자는 개발 호재와 재료에 따라 투자의 성패가 달라진다. 상가 역시 개발에 따른 상권의 확장과 활성화가 예상되는 곳이 투자 적격지다. 도심의 업무시설이 밀집돼 있는 지역의 신설 지하철 역세권이나 재개발·재건축에 따른 신흥 소비층이 유입되는 지역의 역세권 등이 최적의 투자처라고 할 수 있겠다. 도심지 상권은 신설 지하철 역세권 등이 들어서면 기존 상권의 틀이 급변하는 경향을 보인다. 신흥 상권이 활성화하면 주변 상권을 장악하는 특성이 있다는 얘기다. 따라서 신설 역세권 등 가급적 새롭게 개발되는 곳을 노리는 것이 좋다. 최근 서울에서는 재개발·재건축 아파트 공사가 진행 중인 곳이 많다. 또 지하철 9호선 등 신설 지하철 노선 공사도 한창이다. 지하철 9호선 역세권에서도 당산역, 노량진역, 흑석역, 제일생명 사거리역 등 상권 활성도가 높을 것으로 예상되는 곳이 유망지역으로 꼽힌다. 재개발·재건축에 따른 유망 지역으로는 거여역 일대와 마천역 일대를 꼽을 수 있겠다. 잠실 1,2,3,4 단지가 재건축 중인 잠실의 신천역과 잠실역 일대도 유망 투자처다. 분당의 정자지구 역시 인근에 판교가 들어서고 신분당선이 강남으로 이어지게 되면 상당한 세력을 지닌 환승역으로 탈바꿈할 가능성이 높다. 역세권이 아닌 경우 사람들이 많이 모여드는 곳을 고르는 게 좋다. 그러면 이런 곳을 어떻게 고를 수 있을까? 전문가들은 “유동인구의 실제 유입 정도와 버스정류장이나 지하철역 등에서의 사람들이 이동하는 동선 등을 봐야 한다”고 조언한다. 가장 많이 보는 것이 노점상이 얼마나 있는가다. 노점상은 특성상 이리저리 옮겨다니다가 장사가 잘될 만한 곳에서 영업한다는 특성을 지니고 있다. 또 유명 의류 대리점이 입점한 곳도 눈여겨볼 만하다. 박대원 상가뉴스레이다 연구위원은 “유명 의류 대리점은 본사에서 위치가 좋은 곳이 아니면 허가를 내주지 않기 때문에 의류 대리점이 몰려있는 곳은 목이 좋아 장사가 잘되는 곳으로 봐도 된다”고 말했다. ◇단지 내 상가, 안정성 높아 인기= 안정적인 수익률을 낼 요량이라면 단지 내 상가를 노려볼 만하다. 단지 내 상가는 말 그대로 아파트 단지에 있는 상가를 말한다. 미니수퍼·제과점·세탁소·미용실 등 경기 상황이나 주변 여건과 크게 상관없는 주민 편의 필수 업종이 주로 들어서는 데다 단지 주민을 손님으로 확보하고 있어 안정성이 높은 편이다. 박대원 연구위원은 “단지 내 상가는 다른 상가와는 달리 업종이 대부분 정해져 있고, 아파트 입주와 동시에 입점하기 때문에 투자 수익도 빠르게 낼 수 있다”고 말했다. 단지 내 상가는 단지 주민들을 대상으로 하는 상가인 만큼 상가를 고를 때는 단지 규모를 우선 고려해야 한다. 단지 규모가 600가구 이상 되는 곳을 고르는 게 안전하다. 단지 규모가 지나치게 적은 곳은 단지 내 상가가 활성화되기 어려워 그나마 있는 손님까지 할인점이나 근린상가 등에 빼앗길 수 있기 때문이다. 박대원 연구위원은 “단지가 클 경우 정문과 별도로 후문을 내는 경우가 많은데 단지 내 상가가 어느 곳에 위치해 있느냐에 따라 유동인구가 차이가 난다”며 “보다 많은 고객이 모일 수 있는 위치와 층을 선택할 필요가 있다”고 조언했다. 상가 면적이 너무 큰 것도 곤란하다. 단지 내 상가는 한정된 소비층이 이용하는 경우가 대부분이므로 상가 면적이 넓으면 공실이 많아질 수 있기 때문이다. 전문가들은 가구당 상가 면적 비율(상가 연면적÷가구수)이 0.3평 이하가 적당하다고 조언한다. 가령, 600가구 규모의 단지라면 상가는 총 180평이 넘지 않아야 한다는 것이다. 상가 위치도 따져봐야 한다. 단지 주민들이 주로 다니는 길과 상가가 연결돼 있어야 이용도가 높게 마련이다. 구석진 곳이나 경사진 곳에 있는 상가는 피하는 게 좋다. 평형대도 무시할 수 없는 투자 분석 대상이다. 가급적 젊은층이 많이 살고 있는 평형대의 단지가 유망하다. 아무래도 젊은층 일수록 자녀가 어리기 때문에 학원·분식점·문구점·병원·치킨점 등 단지 내 상가 점포들이 활성화할 가능성이 높다. 이와 함께 적당한 가격에 상가를 분양받는 것도 투자요령이다. 단지 내 상가는 일반 상가와 달리 경쟁 입찰을 통해 분양된다. 따라서 입찰현장의 과잉 분위기에 휩쓸려 수익성에 대한 검토 없이 낙찰경쟁에 뛰어들어 무리한 낙찰을 받는 경우가 적지 않다. 또 부동산 중개업자들이 낙찰받은 상가를 웃돈을 주고 사는 경우가 많은데 웃돈이 지나치면 투자수익률은 떨어질 수밖에 없다. 적정 수익률을 고려한다면 낙찰가율이 150% 선을 넘지 않는 게 좋다. 유영상 소장은 “입찰 당시 정해진 내정가보다 50% 이상 비싸게 구입하면 연 6~8%의 적정수익을 내기 힘들고 되팔기도 어렵다”며 “적정 수익률을 보전할 수 있는 ‘고수 가격’을 가지고 입찰에 임해야 과당경쟁에 휩쓸리지 않을 수 있다”고 말했다. 또 단지 내 상가가 아닌 데도 단지 내 상가인 것처럼 광고하는 상가들을 주의해야 한다. 일부 주상복합 상가가 단지 내 상가라고 광고하고 투자자들을 모집하는 경우가 있다. 주상복합 상가는 상가 면적이 넓고 상층부 주택 수요가 적어 대단지 아파트 단지와는 성격이 전혀 다르다. 이를 분명하게 구분하고 현혹되지 말아야 한다. ◇택지지구 내 근린상가는 어떨까= 상가 임대사업을 하고자 하는 투자자들에게 추천할 수 있는 또 다른 종목은 바로 택지지구 내 근린상가다. 택지지구의 풍부한 배후세대를 갖추고 있는 데다 소규모 단지 내 상가와 달리 다양한 업종을 통해 집객 효과를 누릴 수 있기 때문이다. 또 근린상가는 층별로 분양가 차이가 많이 나는 동시에 선택할 수 있는 상가 규모와 업종이 다양해 투자자들에게 선택의 폭이 넓다는 것도 큰 장점이다. 유영상 소장은 “근린상가는 층별로 임대 업종을 다양하게 유치할 수 있고 꾸준한 월세가 발생해 저금리시대 노후대책으로 안성맞춤”이라고 말한다. 특히 택지개발지구 내 근린상가는 상권이 활성화할 가능성이 높아 향후 초기 분양가 대비 시세차익도 노려볼 수 있다. 그러나 근린상가의 가장 큰 단점은 상가가 활성화하는 데 시간이 걸린다는 것이다. 수도권 택지지구 근린상가의 경우 개발기-공급기-성장기-업종 조정기 등을 거쳐 상권이 자리 잡기까지 5년 정도가 필요하다. 이 때문에 처음 상가를 분양받은 투자자들이 초기 공실 등을 견디지 못하고 실망 매물을 내놓는 경우도 많다. 하지만 투자자 입장에선 이 같은 매물을 사들이는 것도 싼값에 상가를 마련하는 투자요령이라고 전문가들은 조언한다. 또 상권 형성에 실패할 경우 공실에 대한 대책이 없다는 점도 유의해야 할 것 같다. 박대원 연구위원은 “택지지구 내 근린상가라고 하더라도 초과 공급에 따른 공실, 다양한 업종 유치 여부, 시행업체의 자금력 등에 따라 투자의 성패가 엇갈리는 만큼 꼼꼼히 따져본 뒤 투자 여부를 결정해야 한다”고 조언했다. 택지지구의 경우 상업용지의 비율이 투자성을 가늠하는 데 좋은 지표가 된다. 상업용지 비율이 높아 기존 상가의 공급이 많은 곳은 피해야 한다. 상업용지 비율은 파주 교하(0.8%), 고양 풍동(1.15%), 용인 동백(3.5%), 화성 동탄신도시(3.9%), 고양 지축(2.9%) 등으로 낮고 죽전(6.8%), 평촌(5%), 일산(8%), 분당(8.5%) 등은 높은 편이다. 택지지구 내 근린상가 역시 위치가 가장 중요하다. 신생 전철역이나 버스정류장 등을 고려해 유동인구가 어디로 움직일지를 예상해야 한다. 또 해당 근린상가의 위치가 대로변이라면 금융기관, 병원 등 주간 상권인지, 이면도로라면 음식점, 유흥가 등 야간상권에 맞는 업종이 주로 입점해 있는지도 잘 살펴봐야 한다. ◇자금 계획과 세금 관계도 꼼꼼히 따져야= 상가 투자를 고려할 때에는 자금 계획을 명확히 세워야 한다. 금융권 대출을 이용해 주택처럼 지렛대 효과를 보기엔 상가가 안고 있는 변수가 많기 때문이다. 만약의 경우 발생할 수도 있는 공실에 대한 대비를 철저히 해야 한다는 얘기다. 전문가들은 공실이 발생하면 관리비 및 대출금에 대한 금융 손실이 발생하기 때문에 무리한 금융 대출은 삼가는 것이 좋다고 조언한다. 세금 관계도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 상가는 상업용 부동산이므로 사업자 등록을 해야 한다. 사업자 등록을 하지 않으면 가산세를 부과받을 수 있다. 임대소득 연 4800만원이 부과 기준이다. 그 이하이면 상대적으로 낮은 세율인 간이과세자 적용을 받는다. 4800만원 이상이면 일반과세 대상자다. 분양 상가는 주거용 건물과는 달리 부가가치세가 있다. 따라서 부가세 환급 여부도 따져봐야 한다. 마지막 잔금을 치르기 전에 사업자 등록을 하면 건물분에 부과하는 부가세를 환급받을 수 있다. 대신 부가세를 환급받으면 일반과세자로 등록된다. 나중에 간이과세자로 전환할 경우 환급받은 부가세를 다시 납부해야 한다. 환급을 받은 뒤 간이과세자로 전환하는 편법은 통하지 않기 때문이다.

조철현 중앙일보 조인스랜드 기자 (choch@joongang.co.kr)

[856호] 2006.09.18 입력