전원생활 즐거움 알면 연 7%대 수익 가능“입지, 서비스, 테마 3박자에 방

전원생활 즐거움 알면 연 7%대 수익 가능

“입지, 서비스, 테마 3박자에 방 10개 이상 돼야”
2009 ‘여름맞이 재테크’ 시리즈 2탄 - 펜션 투자 전략

김경래 OK시골 대표·oksigol@oksigol.com

여름철 하면 으레 휴가가 떠오르고 최근엔 시골 펜션을 찾는 사람이 부쩍 늘었다. 여름에 유망한 재테크 상품으로 펜션을 꼽는 이유다. 그러나 투자수익을 올리기가 간단치 않다고 하는데…. 전원생활을 즐기면서 연 7%대 수익까지 낼 수 있는 펜션 투자 노하우를 알아봤다.

강원도 횡성의 한 펜션 단지.

한때 유망 부동산 투자 상품으로 주목받던 펜션이 요즘엔 별 관심을 끌지 못하는 듯하다. 펜션이 한창 바람을 탈 때는 전원주택을 짓겠다며 계획을 세운 사람들이 너도나도 펜션사업에 뛰어들었고 시골에 땅만 있으면 펜션 부지로 개발하곤 했다. 전원주택 단지로 분양하던 곳이 어느 순간 ‘펜션 단지’로 간판을 바꿔 달기에 바빴다.

부동산 개발 사업자들은 이런 붐을 타고 턱없이 높은 수익률을 제시하면서 펜션 단지 분양에 나섰다. 그들 중에는 거품을 이용해 치고 빠지기 식 개발을 한 이도 많다. 그랬던 펜션이 지금은 무척 조용하다. 부동산 상품으로 펜션을 개발하고 투자를 목적으로 펜션 부지를 샀던 사람들이 시장에서 많이 떠났다.

후유증도 따랐다. 투자용으로 분양을 받은 사람들은 수익률이 턱없이 낮아 분통을 터트렸고 지역에 따라서는 공급 과잉으로 퇴출당하는 일이 생겨났다. 이런 펜션은 대개 부동산 투자란 측면만 보고 달려든 것들이다. 반면 전원주택을 짓고 시골에서 전원생활을 하는 사람들이 운영하는 펜션은 여전히 인기가 높다.

전원생활을 즐기는 사람들은 물론 시골에서 관광농원이나 식당·전원카페·농장 등을 운영하는 사람들에게 펜션은 쏠쏠한 재테크 아이템이다. 펜션을 지어 수익사업을 하는 농촌마을도 많다.

펜션의 투자수익률은 낮지 않다. 수도권 강변이나 호숫가, 스키장 주변, 바닷가, 오지의 산자락 등 지역에 관계없이 펜션이 들어서 있고 이 지역에서 영업이 잘되는 곳의 수익률은 10% 이상이다. 어느 정도 운영이 된다고 소문난 것들은 연 7%대의 수익률을 내고 있다.

투자 수익만 바랐다간 낭패

은행 예금금리가 바닥을 치는 요즘 나름대로 짭짤한 수입이다. 게다가 지금 살고 있는 내 집을 이용한다는 면에서 매우 높은 수익률이다. 다만 시설에 투자하고 노동력을 투입해야 이 정도 수익이 가능하다. 우리가 흔히 대하는 펜션이나 민박은 같은 개념이다. 펜션은 법률적으로나 행정적으로 모두 민박이라 봐도 무방하다.

단 관광펜션의 경우 정식으로 숙박 허가를 받아야 한다. 민박이나 펜션을 운영하기 위해 별도의 허가를 받아야 하는 것은 아니다. 단, 주택 면적이 230㎡ 이하라야 하고, 민박 지정을 받아서 해야 한다. 이는 주인이 사는 집을 포함한 면적이다. 면적이 기준을 초과하거나 주택이 아닌 건물에서 민박을 운영한다면 정식으로 숙박업 허가를 받아야 한다.

도시에 거주하면서 시골에 펜션을 운영하는 경우는 불법이다. 운영은 다른 사람이 해주고 수익만 챙기는 것도 안 된다. 펜션 투자비는 땅값과 주택 건축비, 집기 시설비, 조경비 등으로 구분할 수 있다. 땅값은 위치에 따라 다르지만 수도권을 제외하고 강원도나 충청북도 지역처럼 서울에서 비교적 가까운 지역에 펜션 입지로 적당한 곳은 ㎡당 10만원 이상 생각해야 한다.

아주 좋은 곳은 이것보다 훨씬 비싸다. 면적은 최소 1000㎡ 정도 돼야 펜션으로 어느 정도 활용할 수 있다. 건축비는 ㎡당 100만원 이상 들고 여기에 조경·시설비가 추가된다. 어느 정도 수준으로 하느냐에 따라 투자비는 천차만별이다. 대략 1000㎡ 부지에 200㎡ 규모의 펜션을 계획한다면 최소 3억원 이상은 있어야 한다.

펜션 투자는 ‘돈이 먼저냐 전원생활이 먼저냐’의 고민에서 시작해야 한다. 전원주택을 짓고 경치만 즐기면서 살기보다는, 전원생활을 누리면서 사람도 만나고 더불어 생활비까지 벌 수 있는 즐거움을 아는 사람이 성공적인 펜션 운영을 할 수 있다. 돈벌이를 우선으로 펜션을 운영한다면 준비할 것이 많고 마음가짐부터 달라야 한다.

 

“입지, 서비스, 테마 3박자에 방 10개 이상 돼야”
2009 ‘여름맞이 재테크’ 시리즈 2탄 - 펜션 투자 전략

김경래 OK시골 대표·oksigol@oksigol.com

사람이 많이 찾는 관광지나 스키장 주변에 토지를 구해야 하고 집을 지을 때 주인과 손님 간 프라이버시를 보장받도록 고려해야 한다. 전원생활을 목적으로 전원주택을 지었는데 그것을 펜션으로 운영한다면 전원생활은 뒷전이 되고 매우 바쁘게 살아야 한다. 게다가 손님 중에는 젊은 사람들이 많아 그들과 상대하면서 자존심이 상해 펜션을 포기하는 경우가 많다.

이렇게 펜션을 포기하면 당연히 경제적인 손실이 따르므로 신중하게 생각해야 한다. 잘되는 펜션을 보면 남다른 입지와 서비스 내용, 특별한 테마가 있다. 특화할 수 있는 아이템 역시 성공적인 펜션 운영에서 중요한 요소다. 성공하는 펜션 투자 노하우를 소개하면 다음과 같다. 먼저 수익성을 계산해 보고 투자하라는 것이다.

펜션을 하는 사람 중 객실은 4~5개에 불과하면서 집과 정원을 잘 꾸밀 욕심으로 큰돈을 투자하는 이가 있다. 방의 개수가 10개 이상은 돼야 수지타산이 맞는데 그런 계산 없이 무리하게 투자하는 바람에 수입이 따라주지 않아 고생을 많이 한다. 어느 정도 수익을 낼 수 있는지를 계산해 보고, 어떤 층의 여행객이 이용할 지역인지를 세밀하게 분석하고 나서 투자해야 한다.

수도권 언저리 맴돌면 위험해

다음으로 ‘전원주택은 언젠가 펜션이 된다’는 사실이다. 도시에 살다 전원주택을 짓고 시골로 내려가 사는 사람들이 갖는 고민 중 하나가 손님맞이다. 도시에서와 달리 손님들이 오면 숙박을 하게 되는 경우가 많은데 이때 일반적인 주택의 평면구조라면 불편하다. 그래서 전원주택의 일부 공간을 손님이 왔을 때 편하게 쓸 수 있는 독립공간으로 마련해두면 좋다.

또 한 가지 중요한 것이 인터넷 활용이다. 시골에서 펜션을 창업할 때 가장 고민되는 것이 ‘어떻게 우리 집을 알릴 것인가’이다. 이때 필요한 것이 홍보 마인드다. 펜션을 준비할 때는 인터넷 무장이 필수다. 디지털 카메라를 이용한 사진 촬영과 인터넷에 사진 올리기, 글쓰기 등에 대한 지식이 있어야 펜션 운영이 원활하고 시골에서 살기 편하며 재미있다.

특히 시골에서 수익이 나는 일을 하려면 인터넷을 이용하는 것이 다른 어떤 것보다 적은 비용으로 큰 효과를 얻는 방법이 된다. 시설이 좋다고 수익률이 높은 것은 아니라는 사실도 명심해야 한다. 좋은 시설로 다른 펜션과 경쟁하려면 관리비나 투자비가 만만치 않다. 특히 경쟁적으로 시설을 고급화하고 있어 오래된 펜션들은 새로 짓는 펜션들을 따라갈 수 없다.

이런 것을 극복하기 위해 주기적으로 시설 보강, 리모델링을 해야 하는데 투자비가 만만치 않다. 역으로 시설로 승부하지 않는 것도 방법이다. 시설은 좀 떨어지더라도 재미있는 운영 아이템으로 손님을 끄는 펜션들이 있다. 어떤 펜션은 비포장도로를 한참 들어가야 하는 곳에 집을 옛날 시골집처럼 통나무와 흙으로 울퉁불퉁하게 지어 놓았다.

휴대전화도 잘 안 터지고 TV도 없지만 운영이 매우 잘된다. 그런 불편함을 찾는 사람들이 모이는 것이다. 시설로 승부할 수 없다면 역발상을 해야 한다. 아울러 펜션 입지는 도시에서 멀수록 좋다. 펜션은 수도권에서 경치 좋은 곳이 당연히 잘된다. 수요가 많기 때문이다. 하지만 이런 곳은 땅값도 비싸고 경쟁도 치열하다.

그렇다고 수도권 언저리를 맴돌면 위험하다. 펜션을 이용하는 사람들은 숙박을 하는데 당일치기 여행을 할 수 있는 곳이라면 스쳐 지나가는 곳이 된다. 관광지 주변에서 이런 입지를 갖춘다면 더욱 좋다. 강원도 평창·정선·영월과 충북 충주·괴산·제천·단양 등이 대표적이다. 자연경관이 수려하면서 아직은 땅값이 저렴한 곳을 찾을 수 있다.

펜션 투자 5계명 1. 수익 분석이 먼저 입지 고려한 다음 시설·조경 투자하라 2. 모든 전원주택은 언젠가 펜션 집 지을 때 여유 공간 둘 것 3. 홍보 마인드는 필수 창업 때부터 인터넷 100% 활용해야 4. 시설 좋으면 수익 높다? ‘불편함’으로 승부하는 역발상 필요 5. 도시에서 2~3시간 거리 하룻밤 숙박할 수 있는 곳이 유리해