연봉 8000만원이상 5억 갖고 3억 빌려야 입주
다음달 말 실시될 판교신도시 중대형 아파트는 중도금 대출 가능금액이 분양가의 최대 40%에 그쳐, 입주하려면 순수 자기자금만 5억원 이상
필요할 전망이다. 기존 집에 담보대출이 있는 1주택자가 판교 중대형에 당첨돼 중도금 대출을 받으려면 입주 후 1년 안에 기존 집을 처분해야 해
대출은 꿈도 꾸기 어렵게 됐다.
18일 건설교통부와 금융권에 따르면 판교 중대형 아파트는 판교 일대가 투기지역으로 묶여 있고, 분양가격도 6억원을 넘기 때문에 총부채상환비율(DTI)이 적용돼 중도금 대출 금액이 분양가의 40% 이내로 제한되는 것으로 나타났다. DTI란 연간 대출 원리금 상환액과 기타 부채 이자 상환액을 합친 금액이 연간 소득의 40%를 넘지 못하도록 대출 한도를 제한하는 제도. 소득이 많으면 대출 가능액도 많아지게 된다.
◆연소득은 부부합산 소득
판교의 경우, 분양가와 채권매입액을 합친 실질 분양가는 44평형 기준으로 8억원 선으로 추산된다. 그렇다면 소득 수준별로 중도금 대출 가능
금액은 얼마나 될까. 만기 15년, 고정금리(5.58%), 원리금 균등분할상환 방식을 전제로 계산하면 ▲연 소득 3000만원은
1억2312만원(15.2%) ▲5000만원은 2억574만원(25.4%) ▲7000만원은 2억8755만원(35.5%) ▲8000만원은
3억2400만원(40%)이 된다.
연 소득은 부부 합산을 원칙으로 봉급생활자는 총 급여소득, 자영업자는 사업소득을 기준으로 한다. 다만, 아내나 본인 명의로 기존 대출이
있다면 이미 받은 대출액만큼 대출 한도가 줄어든다.
이에 따라 연 소득 8000만원 이상인 사람이 대출 한도액까지 돈을 빌린다고 해도 입주 때까지 5억원 이상은 자기 자금으로 조달해야 한다.
대출에 대한 이자 부담액도 만만치 않다. 시중 담보대출 금리(연 5.7~5.8%)를 감안하면 3억2000만원을 빌리면 월 이자 상환액만
155만원에 달한다. 내집마련정보사 함영진 팀장은 “초기에만 계약금(분양가의 20%)과 채권 값, 발코니 확장비용 등으로 2억7000만원 이상
내야 해 목돈이 없다면 청약 자체가 힘들다”고 지적했다.
|
1주택자는 대출 길이 사실상 막혀 있어 당첨되더라도 자기 자금만으로 분양금액을 조달해야 할 형편이다. 기존 집에 담보대출이 있는 1주택자는
투기지역에서 집을 사거나 분양받을 때 기존 집을 입주 후 1년 안에 팔지 않으면 신규 대출을 받을 수 없도록 규정하고 있다.
이에 따라 목돈이 준비되지 않은 1주택자는 당첨 즉시 기존 집을 처분하는 게 유리하다. 입주 후 1년이란 기간이 있지만, 입지여건이나 입주
당시 상황에 따라 주택 처분이 쉽지 않을 수도 있다.
결국 자금 사정에 따라 청약 전략도 달리할 수밖에 없다는 지적도 나온다. 더감 이기성 대표는 “서울 기준 1000만원 이상 예금 가입자라도
목돈 마련이 어려우면 차라리 예치금액을 낮춰서 30평형대에 청약하는 것도 방법”이라고 말했다.
◆외국계 대부업체 등 통해 계약금 고리 대출은 가능
저축은행 등 제2 금융권을 이용해 자금을 조달하는 것도 생각해 볼 수는 있지만, 계약금 부족액 일부만 대출이 가능할 전망이다. 지난 3월
판교 중소형 분양 때 계약금 대출 상품을 내놨던 HK저축은행은 중대형에도 비슷한 상품을 내놓을지 신중하게 검토 중이다. 이 은행 관계자는
“계약금 대출은 담보가 아닌 개인 신용 대출이라서 2억원 안팎인 계약금 전액을 대출해 주기는 어렵지 않겠느냐”고 말했다.
그나마 외국계 증권사와 금융기관이 투자한 대부업체 정도에서 돈을 빌릴 수 있을 것으로 보인다.
그러나 이들 대부업체는 연 이자가 아무리 낮아도 10% 안팎이어서 이자 부담이 만만치 않은 실정이다.
신한은행 고준석 부동산재테크 팀장은 “결과적으로 판교 중대형은 실수요자인 서민에겐 그림의 떡”이라며 “고소득자나 대출이 필요 없는 고액
자산가가 상대적으로 유리할 수밖에 없을 것”이라고 말했다.
