종합부동산세 절세 5대 전략 -직업 가진 자녀에게 증여하라

직업 가진 자녀에게 증여하라 보유세 부담 50% 늘 듯…상가 건물 지분 넘기는 방안도 종합부동산세 절세 5대 전략 부동산 세금 줄이기 ②

진짜 폭탄은 올해’. 종합부동산세 등 주택 보유세를 두고 하는 말이다. 우선 지난해에 가파르게 치솟은 집값이 올해 종부세 등 보유세의 부과 기준인 공시가격을 크게 끌어올릴 전망이다. 여기에 종부세의 과표 적용률이 지난해 70%에서 올해는 80%로 높아져 세 부담이 가중된다. 이 때문에 강남·목동·과천 등의 30평형대 아파트와 분당·평촌 등의 40평형대 아파트 중 상당수가 종부세 대상에 새롭게 편입될 것으로 보인다. 또 시세가 15억원을 넘는 강남 40평형대 아파트의 경우 종부세를 포함한 보유세가 1000만원을 웃돌아 평범한 샐러리맨들은 유지하기가 힘들 것으로 예상된다. 종부세와 재산세 등 주택 보유세는 매년 4월 말에 발표되는 공시가격을 기준으로 부과된다. 공시가격은 전년도 말 주택 시세를 기준으로 매겨진다. 따라서 부동산 광풍이 불었던 2006년에 오른 주택가격은 올해 공시가격에 반영되기 때문에 보유세가 상당히 늘어날 전망이다. 지난해에는 강남 지역이나 목동뿐 아니라 과천·평촌·분당 등도 시세가 급등했기 때문이다. 올해는 또 공시 가격의 시세반영률이 80%로 상승하므로 공시가격이 지난해보다 50% 이상 높아지는 곳이 대거 나타날 전망이다. 지난해 공시가격은 시세의 60~70% 수준이었다. 이에 따라 보유세 부담이 지난해에 비해 3배까지 늘어날 것으로 보인다. 2006년부터 종합부동산세는 주택과 나대지는 ‘세대별’로, 건물 부수토지는 개인별로 합산하는 등 기준이 강화됐다. 또 기준금액도 주택은 9억원에서 6억원으로, 나대지는 6억원에서 3억원으로 각각 강화됐다. 세법이 강화됐어도 절세 방법은 있게 마련이다. 세대 분리 요건 갖춘 취업 자녀에게 증여하라=몇 년 전만 하더라도 절세를 위한 부부 공동명의에 대한 문의가 많았다. 새로 취득하는 부동산을 공동 명의로 취득하거나 남편 부동산 중 일정 지분을 배우자에게 증여해 공동 명의로 주택을 보유하면 세금이 줄어드느냐는 것이었다. 하지만 지난해부터 ‘세대별’로 종부세 대상을 판별하면서 부부 공동명의에 따른 절세 효과가 크게 줄었다. 따라서 부부 공동명의보다는 세대 분리 요건을 갖춘 취업 자녀에게 증여하는 것이 바람직하다. 주택의 경우, 세대 분리가 됐거나 세대 분리 요건을 충족하는 자녀에게 증여한다면 종부세를 절세할 수 있다. 즉 대학생 자녀가 아니라 결혼해 분가한 자녀에게 아버지가 다주택 중 1채를 증여한다면 아버지 세대에서는 주택이 1채 줄어들므로 종부세를 줄일 수 있는 것이다. 결혼을 하지 않았더라도 본인 부양 능력이 있을 정도의 소득이 발생되는 직장 취업 자녀나 30세 이상의 자녀는 부모 세대와 별도로 주민등록을 분리하는 경우 단독세대로 인정된다. 따라서 최근에는 결혼을 하지 않았더라도 단독세대가 인정되는 자녀에게 주택을 증여하는 사례가 많아지고 있다. 상가 건물의 지분을 증여하라=주택 증여 이외에 최근에는 상가 건물의 지분을 증여하는 경우가 많다. 왕씨는 강남에 시가 60억원 상당의 상가 건물을 소유하고 있다. 그는 종부세 걱정을 하다 올해 자녀에게 건물 지분을 증여하기로 마음먹었다. 왕씨 건물의 부수토지 공시지가가 45억원가량이라 종부세 기준 금액인 40억원을 초과해 앞으로 보유세 부담이 늘 것으로 예상했던 것이다. 왕씨는 공시지가가 오르기 전인 6월 전에 증여하기로 결정했다. 왕씨가 생각한 증여지분율은 20%다. 20%를 증여하면 왕씨가 보유한 토지 80%에 해당하는 가액은 36억원으로 종부세 대상 금액인 40억원에 미달해 보유세 부담을 줄일 수 있다. 상가부수 토지의 종부세는 주택과 달리 세대별이 아닌 개인별로 대상을 판단하기 때문이다. 또한 상가는 주택과 달리 임대소득이 발생하기 때문에 왕씨의 자녀들은 향후 다른 부동산이나 주식 취득 시 자금 출처도 확보할 수 있어 일석이조의 효과를 볼 수 있다. 주택 중 아파트는 증여 시 매매사례 가액 같이 시가에 의해 증여재산이 평가돼 세 부담이 큰 반면 상가 건물은 일반적으로 시가가 아닌 기준시가로 평가하므로 아파트보다 세 부담이 적다. 상가 건물 지분 증여의 또 하나 장점은 대출을 활용해 증여세를 줄일 수 있다는 것이다. 주택의 경우에는 최근 대출에 제한이 많다. 따라서 증여세 절세를 위해 대출을 끼는 부담부 증여에 많은 제약이 있는 게 현실이다. 하지만 상가에 대해서는 특별한 제한이 없어 절세를 위해 대출과 함께 증여할 수 있는 방법이 있다. 즉, 상가 건물 지분 증여 시 보유세 절감뿐 아니라 자금 출처 확보 및 증여세 절감 등의 효과까지 있다. 부동산 포트폴리오 재구성하라=최근에는 총자산 중 많은 비중을 차지하고 있는 부동산 안에서도 새롭게 포트폴리오를 재구성하는 움직임이 나타나고 있다. 세제 면에서는 부동산 자산을 대부분 주택으로 운용하는 사람보다는, 부동산 자산 안에서도 주택과 토지 및 사업용 부동산 등으로 다양하게 운용하는 것이 유리하다는 것이다. 종합부동산세만 보더라도 주택별·나대지별·상가부수토지별로 각각의 기준금액을 초과해야 과세가 된다. 김씨는 주택 매매로 자산을 불려왔다. 현재 보유한 부동산도 주로 주택이며, 현재 15억원 상당의 주택을 보유하고 있다. 김씨는 주택 기준시가 6억원을 초과하기 때문에 초과분인 9억원에 대해 종부세 부담이 발생한다. 그는 보유세 부담 및 다주택자들에 대한 양도세 중과로 향후 포트폴리오를 다양화하려고 계획 중이다. 즉 주택 6억원, 나대지 3억원, 상가 부수토지 6억원 정도로 포트폴리오를 구성하면 각각의 종부세 기준금액을 초과하지 않기 때문에 보유세 부담이 적어진다. 임대사업을 준비하라=다세대 및 다가구 임대를 계획한다면 종부세에서 제외될 수 있도록 사업 계획을 세우는 것이 중요하다. 5채 이상의 기준시가 3억원 이하 국민주택규모 주택을 10년 이상 임대하는 경우에는 종부세 대상에서 제외되기 때문이다. 종부세 대상에서 제외되기 위해서는 종부세 신고기한 안에 임대주택에 대해 종부세 배제신청서를 제출하도록 돼 있다. 배제신청 시에는 호별로 보증금 및 월세 사항을 기입하도록 돼 있어 향후 주택 임대사업을 통한 소득세 신고 시 적게 신고해 세금을 추가로 추징당하지 않도록 조심해야 한다. 종부세에서 제외되는 임대주택은 2주택 이상 양도세 중과 대상에서도 제외돼 세 부담이 적다. 종부세 대상에서 제외될 수 있는 임대주택은 10년 이상 임대한 후 매각할 때 양도세 중과 대상에서 제외돼 일반적인 양도세로 과세된다. 보유뿐 아니라 양도 시에도 절세 혜택을 얻을 수 있다. 6월 1일 이전에 팔아라=마지막으로 매도 시기를 조절하는 것도 보유세를 절세할 수 있는 방법이다. 재산세 및 종합부동산세 등 보유세는 과세 기준일이 매년 6월 1일이다. 6월 1일 현재 등기상 보유자에게 1년치 보유세를 부과하는 것이다. 따라서 부동산을 매각한다면, 6월 전에 매각해 등기를 이전하는 것이 바람직하다. 반대로 부동산을 취득할 계획이 있다면, 가급적 6월 이후에 취득하는 것이 1년치 보유세라도 절세할 수 있는 길이다. 신고기한 내 납부하지 않으면? 불복 소송 비용 등 부담 커져 지난 1993년의 토지초과이득세 위헌결정 사례 때문에 세금을 제때 신고하지 않고, 올해 2월 종합부동산세 부과 고지를 기다리는 납세자들이 있다. 2006년 종부세를 신고 납부하지 않은 경우, 관할세무서장은 2007년 2~3월 중에 납세고지서를 발부할 것으로 예상된다. 이들은 제때 신고 하지 않았기 때문에 감액경정청구는 할 수 없다. 종부세를 신고, 납부하지 않은 납세자의 경우 종부세 납세고지서를 받은 날로부터 90일 이내에 행정심판의 최초단계로서 관할 세무서장에게 이의신청을 할 수 있다. 이의신청이 받아들여지지 않을 경우, 국세청장에게 심사청구 또는 국세심판원장에게 심판청구 중 한 가지를 선택하여 불복 절차를 밟을 수 있다. 심사청구 또는 심판청구에서도 납세자의 의견이 받아들여지지 않은 경우, 법원에 행정소송을 제기할 수 있다. 조세에 관한 행정소송은, 국세청 심사청구 또는 국세심판원 심판청구 중 한 가지를 제기한 후 의견이 받아들여지지 않은 경우에 한해 제기할 수 있다. 납세자가 종부세 부과에 불복하여 행정소송을 제기할 경우 단기간에 끝나지 않아 비용도 만만치 않기 때문에 정신적으로나 금전적으로 부담이 크다. 따라서 헌법재판소에서 종부세 위헌에 대한 결정을 빨리 내려야 한다. 불복절차 진행 중 헌법재판소의 결정이 난 경우, 헌재 결정은 그대로 불복결과에 적용되기 때문이다. 그러나 헌재 결정이 오래도록 나지 않을 때는 문제가 커진다. 헌재 결정은 소송을 낸 사람들에 대해서만 효력이 미치기 때문에, 판결 전 행정소송이 기각돼 불복절차가 이미 끝난 납세자들은 구제받을 수 없게 된다. 다만 불복절차가 모두 끝난 후 종부세가 위헌이라는 헌재 판결이 난 경우 국가를 상대으로 부당이득반환소송을 낼 수는 있다. 그러나 소송에 이길 가능성은 거의 없다. 부당이득반환소송을 승소로 이끌려면 불복절차에 이어 행정소송 등을 계속 해야 하는 부담이 있다. 이에 따라 신고기한 이내에 세금을 납부하지 않은 경우에는 큰 소송 비용이 소요될 수 있다.