2주택자 양도세 절세 5대 전략

11월 이후 팔면 稅 10배 늘 수도 기준시가 3억원 이하 시골 집은 제외…단독주택은 건물만 증여하는 것도 방법 2주택자 양도세 절세 5대 전략 부동산 세금 줄이기 ①

올해 부동산 관련 ‘세(稅)테크’의 최대 화두는 종합부동산세와 양도세다. 양도세 중에서도 2주택자의 양도세 문제가 특히 초점이 될 전망이다. 정부에서 정한 세금을 안 낼 수는 없다. 그러나 조금만 신경을 쓰고 공부를 하면 세금을 덜 내는 방법은 얼마든지 있다. 합법적인 절세를 할 수 있다는 얘기다. 이코노미스트가 절세 대책과 노하우를 취재했다. 현재 2주택자는 매도 시 양도세 부담을 각오해야 한다. 주택 처분 시 실거래가 양도 차익의 절반인 50%를 고스란히 세금으로 내야 한다. 예컨대 3억원에 취득한 주택을 5억원에 팔면 양도 차익 2억원에 대해 1억원의 양도세를 내야 한다. 2006년까지는 3년 이상 보유했다면 장기 보유 특별공제도 인정됐고, 일반 양도세율도 최고 36%에 불과했다. 올 들어 세 부담이 2배가량 늘어난 셈이다. 지난해 말 일부 호가를 낮춘 급매물이 출현한 이유도 올해부터 적용되는 2주택 중과세를 피하기 위한 매물들이다. 하지만 2주택이라 해서 무조건 양도세를 중과하는 건 아니다. 다섯 가지 사례를 통해 2주택 중과를 피할 수 있는 경우를 자세히 알아보자. 이사 위한 일시적 2채 보유 Q:이모씨는 서울 반포동에 시세 8억원 상당의 아파트를 보유하고 있다. 상습 교통정체를 피해 2006년 11월 말 뚝섬 소재 성수동 아파트를 새로 취득했다. 주택을 2채 이상 보유할 필요가 없다는 생각에 이씨는 반포동 아파트를 조만간 처분할 계획을 갖고 있다. 하지만 2007년부터 2주택 중 1채를 팔면 양도세가 50%로 중과된다는 소식을 듣고 다급해졌다. 이씨는 새집을 취득한 지 1년 안에 기존 주택을 팔면 1주택 비과세 혜택을 받는 것으로 알고 있었기 때문이다. 이씨가 반포동 아파트를 처분하면 2주택으로 양도세가 중과될까? A:올해부터 2채 중 1채를 처분할 경우, 보유 기간과 상관없이 양도 차익의 절반을 과세한다. 그렇다면 이씨와 같이 거주를 이전하기 위해 일시적으로 2주택이 된 경우에도 예외가 없을까? 새로운 주택을 취득한 지 1년 이내에 기존 1주택을 팔 경우, 1세대 1주택 비과세 혜택은 기존대로 유지된다. 따라서 이씨의 경우 2007년 11월 안에 반포동 아파트를 처분하면, 일시적으로는 2주택이지만 양도세가 중과되지 않고 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 이씨와 같은 경우라도 양도가액이 6억원을 초과하는 고가 주택은 양도세가 전부 비과세되지 않는다. 6억원을 초과하는 양도 차익에 대해서는 양도세가 과세된다. 5년 전 3억원에 반포동 아파트를 취득했기 때문에 처분 시 이씨가 얻은 양도 차익은 양도가액 8억원에서 취득가액 3억원을 뺀 5억원이다. 이때 양도가액 8억원 중에서 고가 주택 기준인 6억원을 초과하는 양도가액 2억원이 차지하는 25%(=[8억-6억]/8억)의 양도 차익에 대해서만 양도세가 과세된다. 양도 차익 5억원 중 25%인 1억2500만원에 대해 양도세가 과세되는 것이다. 이씨는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는다고 하더라도 2500만원가량의 양도세를 내야 한다. 하지만 2007년 11월을 넘겨 매도한다면 양도 차익 5억원의 절반인 약 2억5000만원의 양도세가 나와 세 부담이 10배가량 늘어난다. 전원주택과 일반주택 등 2채 보유 Q:김모씨는 30평형대 분당 소재 아파트에서 살고 있다. 김씨는 분당 아파트 외에 전원주택 개념으로 강원도 평창에 시세 2억원 상당의 단독주택을 보유하고 있다. 올해 안에 분당 아파트를 처분하고 40평형으로 넓혀갈 계획을 갖고 있는데, 강원도 평창의 집 때문에 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다는 얘기를 듣고 고민거리가 생겼다. 지방에 소재하는 기준시가 3억원 미만의 작은 집은 주택으로 보지 않는다는 기사를 신문에서 본 적이 있어 안심하고 있던 터다. 김씨는 분당 아파트 매도 시 2주택에 해당돼 양도세가 중과될까, 아니면 김씨가 알고 있듯이 비과세 혜택을 받을 수 있을까? A : 2007년부터 2주택 중 1채를 처분할 경우, 보유 기간과 상관없이 양도 차익의 절반을 양도세로 과세한다. 양도 차익의 절반을 세금으로 과세하는 2주택자 여부를 판단할 때, 수도권이나 광역시 이외 지역의 기준시가 3억원 이하 주택은 주택에 포함되지 않는다. 즉, 김씨의 경우 강원도에 있는 전원주택은 수도권이나 광역시 이외 지역에 소재하고 있고, 기준시가가 3억원에 못 미치므로 2주택 중과 대상 주택에 해당하지 않는다. 단독주택의 기준시가는 해당 지방자치단체에 문의하면 알 수 있다. 조심할 점은 분당 아파트가 중과 대상에서는 제외되더라도, 1세대 1주택 비과세 혜택은 적용받을 수 없다는 것이다. 아무리 작은 주택이라 하더라도 주택으로 판단하기 때문이다. 결론적으로 김씨가 현재 상태에서 분당아파트를 팔게 되면 2주택자로 양도세가 중과되지는 않지만, 1세대 1주택은 아니기 때문에 비과세 혜택은 적용받지 못하고 일반세율(9~36%)로 양도세를 납부해야 한다. 따라서 세금을 줄이기 위해서는 양도 차익이 미미한 전원주택을 먼저 처분 또는 멸실하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 이렇게 1주택 상태에서 분당 아파트를 팔면 비과세 혜택을 적용받을 수 있어 세 부담을 줄일 수 있다. 양도세 감면 주택과 일반주택 보유 Q: 2007년도 세법 개정에 따라 정부가 IMF 이후 건설경기 부양을 위해 도입했던 신축 주택에 대한 양도세 감면 혜택을 축소하기로 했다. 임모씨는 강남구 삼성동 소재 A주택을 최초로 분양받았고 공사 기간 중 성동구 행당동 소재 B아파트를 매수해 현재까지 거주 중이다. 임씨는 A아파트가 양도세 감면 대상 신축 주택이기 때문에 1세대 1주택으로 인정돼 행당동 소재 B아파트를 차후 매각하더라도 1주택으로 비과세 혜택을 적용받는 것으로 알고 있었다. 하지만 2008년부터는 B아파트를 매각하더라도 2주택으로 보아 양도세를 과세한다는 사실에 걱정이 이만저만 아니다. A:1998년 5월 22일~1999월 12월 31일, 2000년 11월 1일~2003년 6월 30일에 신축된 주택을 최초로 분양받은 경우, 매각 시 준공 후 5년간 양도 차익에 대해 양도세 감면 혜택을 부여하고 있다. 또한 1세대 1주택 판단 시 양도세 감면 대상인 신축 주택은 주택으로 보지 않는 혜택도 부여하고 있다. 즉, 신축 주택 1채와 일반 주택 1채, 총 2채를 보유하다 일반 주택을 팔 때는 신축 주택은 주택으로 보지 않아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받고 매각할 수 있다. 이렇게 두 가지 양도세 혜택을 적용받을 수 있는 신축 주택은 전국적으로 60~70만 가구에 이르는 것으로 추정된다. 하지만 세법 개정에 따라 신축 주택에 대한 양도세 혜택 두 가지 중 둘째 혜택은 올해까지만 적용한다는 일몰 기한이 신설됐다. 즉 신축 주택과 일반 주택 1채씩을 보유해도 2008년 후에 일반 주택을 매각한다면 종전과 달리 2주택 중 1채를 매각한 것으로 양도세를 과세한다는 것이다. 올해까지 일반 주택 1채를 팔지 않으면 예상치 못한 양도세를 내야 한다. 임씨의 경우, 행당동의 B아파트를 2003년도에 3억5000만원에 매입해 3년 동안 거주하고 있다. 현재 시세가 5억8000만원이므로 당장 매각한다면 A아파트는 신축 주택이므로 주택으로 보지 않아 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있어 양도세를 한푼도 내지 않는다. 하지만 일몰 기한이 종료된 후인 2008년 후에 올해와 같은 시세로 매각한다면 약 5700만원의 양도세 부담이 발생한다. 다만, 2007년 시행되는 2주택자에 대해 50% 세율로 중과되는 대상에서는 제외돼 보유 기간에 따라 일반 양도세율(9~36%)로 양도세를 내면 된다. 따라서 매각 시점에 따라 5700만원의 세 부담 차이가 발생하게 되므로 매각 의사가 있다면, 2008년 이전에 행당동 소재 B아파트를 매각하는 것이 유리하다. 그렇다면 2008년 이전에 B아파트를 매각하지 못한다면 어떻게 해야 할까? 신축 주택을 팔면 양도세 감면 혜택은 그대로 적용되므로 먼저 삼성동 소재 A아파트의 양도세를 감면받아 팔고, 행당동 소재 B아파트는 1주택으로 비과세 혜택을 적용받는 식으로 처분하는 것이 유리하다. 재건축 입주권과 일반주택 보유 Q:이모씨는 강동구와 서초구에 2채의 아파트를 보유하고 있었다. 이 중 서초구 소재 아파트가 2005년도에 재건축이 시행되면서 공사 중이다. 이씨는 평수를 늘려가기 위해 강동구 아파트를 매물로 내놓으려고 중개사사무실을 방문했다가 황당한 이야기를 들었다. 8·31 부동산 대책으로 이른바 딱지인 재건축 입주권도 주택으로 간주되기 때문에 강동구 아파트 처분 시 2주택으로 양도세가 과세된다는 것이었다. 서초구 아파트는 멸실돼 토지밖에 남아 있지 않는데도 말이다. 이씨는 강동구 주택 처분 시 2주택으로 양도세를 납부해야 할까? A:이씨가 들은 대로 현재 재건축 또는 재개발 입주권은 주택으로 간주되고 있다. 이씨의 서초구 아파트처럼 멸실돼 거주할 수 없음에도, 재건축 아파트가 집값 상승을 주도한다는 이유로 마련된 대책이다. 하지만 재건축 또는 재개발 입주권이라고 해서 모두 주택으로 간주하지는 않는다. 주택으로 간주하는 입주권은 2006년 1월 1일 이후에 관리처분계획이 인가됐거나, 2006년 전에 관리처분계획이 인가됐더라도 2006년 1월 1일 이후에 새로 취득한 경우에만 해당한다. 반대로 기존 주택이 2006년 이전에 관리처분계획이 인가돼 보유 중인 입주권이나 2006년 전에 새로 입주권을 취득했다면 주택으로 간주되지 않는다. 많이 오해할 수 있는 것이 신축 주택 분양권. 신축 주택 분양권은 재건축 입주권과 달리 주택으로 간주하지 않는다. 일반적으로 재건축 사업은 안전진단, 재건축조합, 관리처분계획, 이주 및 건물 멸실, 신축 공사, 준공의 순서로 진행된다. 이씨의 경우 서초구 아파트는 이미 건물이 멸실돼 공사가 진행 중인 재건축 입주권이지만 2006년 전에 관리처분계획이 인가됐기 때문에 주택으로 간주되지 않는 입주권에 해당한다. 따라서 이씨가 소유하고 있는 주택은 강동구 아파트 1채뿐이므로 처분 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 적용받을 수 있다. 재건축 추진 절차 흐름도 조합설립추진위원회→ 안전진단→ 조합 설립 인가→ 사업 시행 인가→ 관리처분계획 인가→ 철거 및 착공→ 준공→ 조합 해산 단독주택과 일반주택 보유 Q:박모씨는 2주택을 보유하고 있다. 거주하고 있는 서초동 소재 아파트 1채와 정릉동에 부모님이 살고 계시는 단독 주택 1채(기준시가 2억)가 박씨 명의로 돼 있다. 박씨는 9억원 상당의 서초동 아파트를 처분하고 직장 근처인 용인에 더 넓은 평수의 아파트를 구할 작정이다. 올해부터 2주택자에 대한 양도세가 늘어나기 때문에 가급적 지난해 12월 안에 처분하려고 노력했지만 실패했다. 올해 처분하면 양도세가 늘어난다는데 걱정이 앞선다. A:박씨는 3년 전 4억원에 취득한 서초동 아파트를 지난해에 2주택으로 처분했다면 약 1억4000만원의 양도세를 내야 한다. 하지만 올해 이후 매도할 경우 2주택은 양도세가 중과돼 약 2억4000만원으로 1억원이나 세금이 늘게 된다. 만약, 정릉동 단독주택이 없었다면 1주택이므로 지난해에 처분하나 올해 이후 매도하나 양도세는 같을 것이다. 단독주택의 시세 차익이 서초동 아파트보다 훨씬 적어 먼저 단독주택을 처분하고 서초동 아파트를 1주택으로 팔 수도 있지만, 부모님이 거주하고 있어 불가능한 상황이다. 그렇다면 단독주택의 건물만 증여하면 어떨까? 다른 재산이 별로 없는 아버지에게 토지를 제외한 건물만 증여한다면, 박씨는 2주택에서 제외될 수 있다. 그렇게 되면 박씨는 토지만 보유하게 되는데, 이때 주택 소유자는 별도세대인 아버지로 보기 때문이다. 단독주택 전체의 기준시가는 2억원이지만 토지를 제외한 건물은 2500만원에 불과하다. 건물을 증여해도 부자지간의 증여재산공제인 3000만원 미만으로 증여세도 없다. 등기이전에 따른 취·등록세 정도만 발생한다. 차후 아버지가 사망해도 별다른 재산이 없어 상속세도 걱정할 게 없다. 아버지 사망 시 어머니와 자녀가 생존해 있으면 최소 10억원까지 상속세가 없기 때문이다. 따라서 정릉동의 단독주택 건물만 아버지에게 증여한 후 서초동 아파트를 처분한다면, 박씨는 1세대 1주택으로 6억원을 초과하는 양도 차익에 대해 4000만원가량의 양도세만 내면 된다. 2억원 정도의 세금을 줄일 수 있다는 얘기다.