대출금 비중‘20% 아래로’낮춰라

대출금 비중‘20% 아래로’낮춰라 [뛰는 금리, 그리고 나] 부동산 투자전략…‘이자후불제 아파트’분양받는 건 피해야

주택담보 대출 축소를 뼈대로 한 3·30 대책으로 위축된 부동산 시장에 또 하나의 복병이 등장했다. 바로 금리 인상이다. 그것도 앞으로 계속 연속적인 금리 인상이 예상되면서, 이 ‘복병’은 부동산 시장을 좌초시키는 암초로까지 작용할 전망이다. 실제 한국은행이 최근 콜금리를 인상(연 4%→4.25%)함에 따라 부동산 시장은 더욱 움츠러들고 있다. 금리와 부동산 가격은 반대 방향으로 움직이기 때문이다. 금리가 오르면 부동산 가격은 떨어진다. 금리 인상은 대출금리 상승→이자부담 증가→부동산 매물 출회→가격 하락으로 이어진다. 실제로 지난 20년간의 통계를 보면 금리가 오를수록 집값이나 부동산 경기는 타격을 입는 패턴이 반복돼 왔다. 최근 2∼3년간 부동산 가격 급등도 저금리에 따른 과잉 유동성 영향이 적지 않았던 게 사실이다. 하지만 요즘은 상황이 달라졌다. 주택담보 대출 규제에다 금리 인상까지 겹치면서 부동산 시장도 침체 국면에 빠져들고 있다. 이에 따라 한국은행의 콜금리 인상을 계기로 시중 금리가 상승기로 접어든 만큼 주택을 포함한 부동산에 투자할 때는 금리 변수도 감안해야 한다는 지적이 많다. ◇금리 인상과 부동산 재테크 전략= 은행에서 돈을 빌려 부동산을 구입하는 길이 갈수록 좁아지고 있다. 3·30 부동산 대책으로 주택 투기지역에서 아파트 매입자의 자금줄을 묶는 총부채상환비율(DTI) 제도가 도입된 데다 한국은행이 집값을 잡기 위해 금리 인상 카드를 적극 활용할 태세이기 때문이다. 주택담보 대출 제한으로 부동산에 유입될 돈이 차단된 상태에서 금리까지 오를 경우 기존 대출금의 이자부담이 커지면서 투자심리도 크게 위축될 전망이다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “보유·양도세 등 세금 중과에 금리까지 오를 경우 시세차익을 노리고 투자한 상품을 중심으로 수익률이 떨어져 매물 압박이 커질 것”이라고 말했다. 문제는 콜금리 인상이 앞으로도 계속될 가능성이 있다는 점이다. 유병규 현대경제연구원 경제본부장은 “현재의 금리 수준이 경제에 악영향을 줄 정도로 높지 않다”며 “하반기에 한 차례 정도 추가로 금리가 인상될 것”이라고 내다봤다. 오문석 LG경제연구원 상무도 “한은 금통위가 부동산 시장까지 고려하고 있기 때문에 집값을 잡기 위해 금리를 올릴 가능성이 높다”고 말했다. 이에 따라 앞으로 부동산 투자는 금리 상승을 전제로 결정해야 한다고 전문가들은 조언한다. RE멤버스 고종완 대표는 “요즘처럼 금리 상승기에 무리한 차입을 통해 부동산을 구입하게 되면 수익률 자체가 줄어들 뿐만 아니라 부동산 하락기에는 손절매가 어려워질 수 있다”며 “주택 구입자금 중 대출금 비율을 20% 이하로 낮추는 등 보수적인 재테크 전략이 필요하다”고 말했다. 정부 규제와 함께 금리 상승으로 인해 늘어날 이자비용을 고려해야 한다는 것이다. 지금까지는 매입 부동산 가격의 30~40% 정도를 적정 대출 비중으로 여겼다. 하지만 금리 상승기에는 단기 대출보다는 장기 대출로, 장기 대출 중에서도 최대한 상환기간이 긴 대출을 선택할 필요가 있다는 게 전문가들의 지적이다. ◇부동산 상품별 투자 포인트= 아파트·상가 등을 분양받거나 매입할 때는 알짜 지역이나 개발 예정지 등으로 압축하는 게 좋다. 부동산퍼스트 곽창석 전무는 “언제 살 것인가보다는 어떤 지역에 있는 부동산을 매입할 것인가에 관심을 집중해야 한다”고 말했다. 아파트의 경우 전철 개통과 같은 확실한 재료가 있다면 하락기에 가격이 떨어지더라도 상승기에는 평균 이상 오를 수 있다. 뉴타운 지역을 포함한 재개발지역도 노려볼 만하다. 해밀컨설팅 황용천 사장은 “7월부터 ‘도시재정비촉진 특별법’이 시행됨에 따라 지지부진하던 뉴타운 등 도심 낙후지역 재개발사업이 본궤도에 오를 것”이라고 말했다. 도심지 낡은 주택가는 도로·공원 등 기반시설이 확충되고 용적률 완화 등 각종 인센티브를 받아 개발에 탄력이 붙을 것으로 보인다. 상가의 경우 수도권 전철 예정지나 택지개발지구 인근 지역을 눈여겨볼 만하다. 유동인구가 많아 안정적인 임대 수익이 가능한 데다 개발 후광 효과까지 노릴 수 있기 때문이다. 상가뉴스레이다 박대원 연구위원은 “이들 지역은 금리가 상승해도 안정적인 임대 수익을 올릴 수 있다”고 말했다. 은행에서 돈을 꿔 초기 재건축 단지에 섣불리 투자해선 곤란할 것 같다. 유앤알 박상언 사장은 “재건축 개발이익환수법 시행과 안전진단 강화 등 정부의 재건축 규제로 사업성이 떨어진 데다 시업기간도 길어져 단기간에 투자수익을 회수하기 어려운 상황인데 금리가 오를 경우 이자부담만 늘어나 골치를 앓을 수 있다”고 지적했다. 당장 초기 자금 부담이 덜하다고 해서 입주 때 중도금과 이자를 한꺼번에 내는 이자후불제 아파트를 섣불리 분양받는 것은 피해야 한다. 입주 전 금리가 오를 경우 중도금 대출금리 인상분을 소비자가 부담해야 하기 때문이다. 또 중도금 이자후불제가 적용되는 아파트 분양권 소유자일 경우 여윳돈으로 중도금을 조기 상환하는 것도 좋다. 하지만 건설업체가 중도금 이자를 부담하는 중도금 무이자제도는 적극 고려해볼 만하다. 다만 이 경우 중도금 이자분을 분양가에 전가할 수 있으므로 주변 시세와 비교한 뒤 결정하는 게 바람직하다. 토지도 개발 재료가 확실한 곳만 한정해 선별투자하는 게 좋다. 현도컨설팅 임달호 사장은 “금리 상승기에는 오를 만한 곳만 수요가 몰릴 가능성이 높다”며 “값이 싸다고 성큼 입질에 나섰다가는 투자금이 장기간 묶일 수 있다”고 말했다. 올 하반기에는 경기 침체와 금리 인상 여파로 경매 물건이 크게 늘어날 가능성이 높다. 장사가 안 돼 은행 이자도 갚기 힘든 상황에서 금리마저 오르면 파산 상태에 빠지는 대출자들이 쏟아질 수밖에 없기 때문이다. 또 내집 마련 실수요자들이라면 경매에 나오는 낡은 연립주택이나 소형 아파트 등을 눈여겨볼 만하다. ◇어떤 대출상품이 유리할까= 아직 고금리 기조는 아니지만 높아지는 이자 부담에 어떻게 대처할지에 대해서도 고민할 필요가 있다. 그동안은 금리가 낮아 고정금리 대출보다 변동금리 대출이 유리했다. 하지만 금리 상승기에는 고정금리로 대출받는 게 이자 부담을 덜 수 있다. 그렇다 하더라도 기존 변동금리 대출자인 경우 고정금리로 서둘러 갈아탈 필요는 없다. 이미 콜금리 인상분이 반영된 데다 고정금리로 바꾸기 위해 내야 하는 상환수수료(대출금의 0.5∼2%)를 감안하면 실익이 그다지 높지 않기 때문이다. 고준석 신한은행 부동산재테크 팀장은 “변동금리형 대출 상품의 금리가 고정형 금리 상품에 비해 1~1.5%포인트 낮다는 점을 감안할 경우 앞으로 시중금리가 지금보다 2%포인트 이상 오르지 않는 한 변동금리 대출을 유지하는 게 낫다”고 말했다. 다만 신규 대출자는 시중은행 대출 상품을 비교해 고정형 장기대출을 받는 것이 바람직하다. 향후 금리인상 기조가 지속될 경우 장기대출자의 경우 고정금리가 이자 부담을 줄일 수 있기 때문이다. 국민은행 관계자는 “10년 초과의 장기 대출이거나 대출 금액이 많은 경우 고정금리로 빌리는 게 좋다”고 말했다. 또 금리 상승기에는 변동금리 대출이라도 변동 주기가 3개월보다는 6개월이나 1년마다 바뀌는 상품을 고르는 것도 부담을 줄이는 방법이다. 앞으로 대출을 고려하고 있는 실수요자 입장이라면 생애 최초 주택 구입자금과 근로자·서민주택 구입자금 대출을 활용하거나 주택금융공사의 고정금리 모기지론(1가구 1주택자나 무주택자가 시가 6억원 이하의 주택을 살 때) 등 서민 주거안정 지원자금으로 전환하는 것이 좋다. 또 최근 출시된 e-모기지론도 이용해볼 만하다. 주택금융공사는 인터넷(www.e-mortgage.co.kr)으로 대출을 신청하면 즉시 대출 여부를 확인할 수 있는 e-모기지 시스템을 개발해 시판 중이다. 10년 이상 장기 주택 담보대출 상품인 e-모기지론은 일선 금융기관 창구에서 판매하는 것보다 금리가 0.3%포인트 낮은 게 장점이다. 주택금융공사 관계자는 “무주택자들이 e-모기지론을 이용하면 대출 취급 비용이 줄고 금리도 내려 내집마련 기회를 앞당길 수 있다”고 말했다